溢价率触顶 北京二环内明星地块落槌

发布时间:2024-12-21 08:13:26 来源: sp20241221

  北京土拍市场再现摇号拿地。7月3日,北京有3宗住宅地块成功出让,合计出让金额约44.7亿元。其中,东城金鱼池地块成交金额3.375亿元,溢价率触顶达到25%,并转入摇号程序最终由河北鑫界成功竞得。据了解,这也是河北鑫界首次在北京摘得住宅地块。

  北京东城金鱼池地块之所以如此受关注,一方面是区域内许久没有新增住宅用地的供应,上一宗住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。另一方面,东城金鱼池地块突破此前北京土拍规则的15%溢价率限制,将土地拍卖的溢价率提高至25%,并实行阶梯定价方式。

  三环内罕见迷你型地块

  根据出让文件,东城金鱼池地块土地面积约为3027.63平方米,地上建筑规模5550平方米,用地性质为F2公建混合住宅用地,其中住宅建筑面积约1700平方米,商业建筑面积约3850平方米,并且要求开发商自持20年。

  经过第31轮激烈角逐,地块触及3.375亿元价格上限,触发摇号程序,最终由河北鑫界摇号竞得。

  “从位置上来看,地块地理位置优越且极具稀缺性,地块位于东南二环内,距离天安门约2公里,距离天坛公园仅350米。”北京链家研究院分析师岳微表示,周边轨道交通有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站,南侧紧邻天坛公园和学校,纵享首都功能核心区交通、教育、生态多重资源。北京商报记者注意到,像金鱼池地块这种位于北京市核心区、交通便利且环天坛地带的住宅项目,还要追溯至2003年由北京金隅嘉业房地产开发建设的“天坛公馆”。

  除了令人羡慕的地理位置,金鱼池地块土地面积可谓是近年来北京市区里最“袖珍”的。

  二环内,天坛公园北侧附近有地铁7号线桥湾站,东城金鱼池地块真正处于核心地段。但地块本身可供开发面积并不大,建筑规模仅5550平方米,且为F2公建混合住宅用地,未来入市住宅产品并不会太多。东城金鱼池地块也是近年来北京三环内罕见的迷你型地块。

  东城区已经多年没有新增住宅用地供应,上一宗住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。如今这样一宗迷你型地块成交,拿地企业也并非耳熟能详的房企,未来会拿出怎样的产品,还需要进一步观望。

  溢价率触顶

  除地块自身迷你外,东城金鱼池地块也突破此前北京土拍规则的15%溢价率限制,最高可达25%。出让文件显示,该地块起拍价为2.7亿元,设定土地合理上限价格约为3.38亿元,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场摇号方式确定竞得人。

  随着溢价率的提升,该地块的销售指导价也相应作出了调整,最高可达15.1万元/平方米。据悉,该地块将未来商品住房预售指导价设定为三档,当溢价率在15%以内时,未来商品住宅预售指导价为13.9万元/平方米;当溢价率在15%—20%时,预售指导价为14.3万元/平方米;当溢价率超过20%时,预售指导价为15.1万元/平方米。三档指导价的具体价格均可有8%的上下浮动。

  中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,东城金鱼池地块首次突破15%溢价率上限,达到最高25%,这是北京自2021年第二批次集中供地以来,首宗突破15%溢价率限制的地块。此外,销售指导价也根据不同溢价率实行阶梯定价方式,更好地实现了土地价值最大化。

  根据贝壳找房数据来看,金鱼池地块周边小区,如前门前、金鱼池西区、金鱼池东区等小区,二手房挂牌价格在8万—11万元/平方米区间内。北京城建·天坛府、永定樾等二环外新建住宅,在安居客官网上显示,售价为13.9万元/平方米。

  对于高于周边新建房销售价格1万元/平方米指导价的金鱼池地块来说,未来市场表现会如何?对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,金鱼池地块位置处于核心区,相比中信国安府、中信城五期15.1万元/平方米的销售指导价,还有一定的上涨空间,所以从住宅去化的角度说,不会有特别高的难度。

  为市场信心注入新动力

  供应上多推优质地块,叠加政策上降低房贷利率、降低首付门槛,这些都将进一步激发市场需求。在业内人士看来,通过土地供应计划的优化和调整,增加优质地块的供应,不仅能够吸引更多的房企参与竞拍,还能够激发市场活力。在房地产行业去库存的背景下,一些“压箱底”的优质地块将会陆续推向市场。

  从北京发布的2024年度第二轮拟供应商品住宅用地清单中可以看出,其中涉及的23宗地块中,八成以上地块位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区。区位优势叠加政策利好,有效带动了房地产市场的复苏。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出,在行业整体信心不足的情况下,当前土拍市场时有高溢价地块出炉,也是在为市场信心注入新动力,或能激发更多房企的拿地热情,这也是市场复苏过程中的一个个小亮点。房企资金压力暂未完全改善,拿地仍以谨慎为主,但不乏核心一二线城市的优质地块出现火热局面。

  对此,岳微也表示认同,土拍规则的调整,阶梯式定价规则,有助于实现最大化土地价值,也为开发企业打造“好房子”给予支持。

  北京在6月26日下发通知,明确下调首付比例、贷款利率等一系列楼市政策,北京商报记者也走访多个新房楼盘,在北京政策调整的带动下,购房者的买房意愿进一步释放,楼盘到访量和签约量都呈现翻倍增长趋势,多位销售经理向记者表示,许多此前持观望态度的购房者,在北京下发通知的首个周末来到售楼处,完成购房合同的签订。

  对于市场的迅速反应,易居研究院研究总监严跃进表示,优质的产品才能受到购房者的青睐,此次北京溢价率的提高,将有助于吸引更多的房企参与土地拍卖,增加市场的竞争程度,在激烈的市场竞争中,房企将更加注重产品的创新和品质的提升。这将有助于推动整个行业的产品升级和品质提升,最终让购房者能够住上更为舒适的新房。

  北京商报记者 王寅浩 李晗

【编辑:刘阳禾】